Seit dem 13.7.2010 gilt die Bestimmung, die ausdrücklich vorschreibt, dass bei der Vermietung einer Hauptmietwohnung der vorschriftsmäßige und sichere Zustand der Elektroinstallation zu gewährleisten ist.
Auszug aus der Elektrotechnikverordnung (ETV) 2020:
Sicherheit der elektrischen Anlage in Mietwohnungen
§ 7. Bei Vermietung einer Wohnung gemäß § 2 Abs. 1 des Bundesgesetzes vom 12. November 1981 über das Mietrecht, BGBl. Nr. 520/1981, in der Fassung BGBl I Nr. 58/2018, ist sicherzustellen, dass die elektrische Anlage der Wohnung den Bestimmungen des ETG 1992 entspricht; bei Anlagen, die in Steckdosenstromkreisen über keinen zusätzlichen Schutz (Zusatzschutz) gemäß § 2 Abs. 2 verfügen, ist, unbeschadet des vorhandenen Anlagenzustandes, der Schutz von Personen in der elektrischen Anlage durch den Einbau mindestens eines Fehlerstrom-Schutzschalters mit einem Nennfehlerstrom von nicht mehr als 30 mA unmittelbar vor den in der Wohnung befindlichen Leitungsschutzeinrichtungen, sicherzustellen. Liegt hierüber keine geeignete Dokumentation vor, so kann die Mieterin bzw. der Mieter der Wohnung nicht davon ausgehen, dass die elektrische Anlage diesen Anforderungen entspricht.
(ganzer Gesetzestext im Anhang)
Anforderungen an die Wohnungsanlage (durch den Vermieter sicherzustellen):
- mangelfreier Zustand
entsprechend den Sicherheitsvorschriften zum Zeitpunkt der Errichtung und von wesentlichen Anlagenänderungen - und ein entsprechender Zusatzschutz
Absicherung aller Steckdosenstromkreise mit einem Nennstrom bis 16 A über einen oder mehrere 30 mA – Fehlerstromschutzschalter („FI-Schalter“). - Nachrüstungspflicht bei fehlendem Zusatzschutz
Fehlt ein Zusatzschutz, dann muss die Anlage mit zumindest einem wirksamen 30 mA – FI-Schalter unmittelbar vor den Wohnungssicherungen nachgerüstet sein. Der Bestandschutz für Altanlagen bleibt trotzdem bestehen, weil diese notwendige Nachrüstung nicht als wesentliche Änderung gilt.
Das Bundesministerium für Wirtschaft, Familie und Jugend hat dazu noch insbesondere klarstellt, dass Schutzmaßnahmen der „klassischen Nullung” mit Zusatzschutz diesen Anforderungen genügen. Dies wird für Neubauten und sanierte Altbauten regelmäßig der Fall sein. Für alte, unsanierte Altbauten kann eine Nachrüstung aber erforderlich werden, was mitunter mit erheblichen Kosten verbunden sein kann.
Für das Zutreffen der erhöhten Sicherheitserfordernisse müssen sämtliche der folgenden Voraussetzungen vorliegen:
Wohnung:
Das Mietobjekt muss eine Wohnung sein. Geschäfte, Werkstätten, Lager, Hobbyräume oder Objekte, die erst zur Schaffung einer Wohnung vermietet werden (z.B. Rohdachboden), fallen nicht darunter.
Hauptmiete:
Der Verweis auf § 2 Abs. 1 MRG beschränkt den Anwendungsbereich auf Hauptmieten.
Hauptmiete liegt vor, wenn als Vermieter eine der folgenden Personen aufscheint:
– Eigentümer oder Fruchtgenussberechtigte der Liegenschaft,
– Wohnungseigentümer oder Wohnungseigentumsbewerber der Mietwohnung,
– Mieter oder Pächter des ganzen Hauses.
Dies trifft auch auf eine „Umgehungsuntermiete“ zu, die zur Anerkennung als Hauptmiete führt (§ 2 Abs. 3 MRG). Eine „echte“ Untermiete hingegen löst keine erhöhten Sicherheitsanforderungen aus.
Neuvermietung ab dem 13.7.2010:
Unter Vermietung ist der Neuabschluss eines Mietvertrages zu verstehen. Kein Neuabschluss eines Mietvertrags und damit keine erhöhten Sicherheitserfordernisse liegen vor bei:
– Verlängerung eines befristeten Mietvertrags ohne wesentliche Vertragsänderungen,
– vertragliche oder gesetzliche Abtretung der Mietrechte (z.B. Weitergaberecht, § 12 MRG),
– Mieterwechsel durch Eintritt ins Mietverhältnis im Erbschaftsweg oder nach § 14 MRG
Prüfumfang
Zur Erfüllung dieser neuen Sicherstellungsverpflichtung bei der Vermietung muss die gesamte elektrische Anlage entsprechend den einschlägigen technischen Richtlinien durch Besichtigen, Erproben und Messen überprüft werden. Die Zeitpunkte der Errichtung der Anlage und von wesentlichen Änderungen sind dem Prüforgan entweder nachzuweisen oder glaubhaft zu machen. Können diese Zeitpunkte nicht ermittelt werden, sind die aktuellen Sicherheitsvorschriften anzuwenden.
Dokumentation
Über die Erfüllung dieser Sicherstellungspflicht haben Vermieter eine „geeignete Dokumentation“ vorzulegen. Diese ist von befugten Elektrotechnikern schriftlich zu erstellen und dem Mieter zu übergeben. Üblicherweise wird sie als Prüfbefund eines zugelassenen Professionisten vorliegen. Ein Schreiben des Vermieters, dass die Anlage den Anforderungen gem. § 7 ETV entspricht, genügt daher nicht!
Der Nachweis des ordnungsgemäßen und sicheren Zustandes der elektrischen Wohnungsanlage für die Mieter ist ein wesentlicher Bestandteil der Neuerung. Fehlt die Dokumentation, können die Mieter nicht davon ausgehen, dass die Elektroanlage den gesetzlichen Sicherheitsanforderungen entspricht. Sicherheitsmängel an der Elektroanlage können sowohl verwaltungsbehördliche und auch privatrechtliche Konsequenzen haben.
Gesamte Rechtsvorschrift ETV 2020